Cumpărăm, vindem sau stăm cu chirie? Care este trendul pe piața imobiliară în 2016 și care sunt cele mai ofertante 5 orașe din Europa unde e bine să ne cumpărăm casă – ce spun statisticile, sondajele și studiile…
Image courtesy of Gualberto107 at FreeDigitalPhotos.net
În ultimii 10 ani piața imobiliară s-a rostogolit ca în montagnes russes de la maxime la minime istorice, urmând curbele crizei economice, sau mișcările sociale și demografice. Cererea de imobiliare a rămas constant crescută, în unele părți mai mult decât în altele, specialiștii ne spun unde și cum.
Graficul publicat în The Economist în octombrie anul trecut, arată că trendul prețurilor imobiliare este ascendent peste tot în lume. După ce au atins un maxim istoric în 2006 în SUA, urmat la câteva luni distanță (2007 -2008) de țările vestul Europei, au scăzut vertiginos mai peste tot în 2007-2009, apoi și-au revenit, au urcat (Suedia, Belgia, Franța, UK) sau au continuat să scadă (Olanda, Spania, Irlanda și SUA). Cele din urmă au atins un minim între 2011 și 2013, după care au început să urce iar. Irlanda a cunoscut între 2007 și 2012 cea mai importantă scădere a prețurilor caselor (peste 50%), prețuri care se mențin încă la cele mai mici cote din Europa de vest. Suedia s-a aflat mereu în topul țărilor cu cele mai scumpe case și continuă să-și păstreze locul, cu un trend marcant de creștere din 2012 încoace. Belgia și Marea Britanie o urmează la mică distanță, cu prețuri crescânde de-a lungul ultimilor ani. Până în 2008, Germania a avut un loc privilegiat pe piața imobiliară, cu cele mai mici prețuri dintre toate țările Europei Occidentale și care s-au menținut relativ constante de-a lungul crizei, până în 2010-2011, ani în care au început să crească.
Germania este și țara cu cele mai mici prețuri imobiliare raportate la venitul mediu al locuitorilor, dar și cu cei mai puțini proprietari de case. Paradoxal, deși își permiteau să cumpere, doar jumătate din germani și-au achiziționat locuința, preferând statutul de chiriaș (față de România, fruntașă pe lista țărilor cu cei mai mulți proprietari de case – peste 95% sau Spania, cu 77% – Wikipedia, 2013-2014). La fel de stranie pare și relația inversă între numărul proprietarilor de case și rata șomajului. Cu cât mai mulți proprietari, cu atât mai mulți mor de foame… În Spania, rata șomajului e de 21,6% iar în Germania – de 4,5%.
Lecția germană
Dar dacă studiezi un pic economia germană și piața de locuințe, poate că situația nu mai pare atât de paradoxală. Robert Locke, co-autor al lucrării Confronting Managerialism: How the Business Elite and Their Schools Threw Our Lives Out of Balance, relatează o experiență avută în Germania, care ne poate părea ciudată nouă, celorlalți locuitori ai planetei. Hotărât să achiziționeze o casă dărăpănată (dar încântătoare, după cum zice el) aflată în orașul german Goerlitz, a fost surprins – foarte plăcut – să constate că „oficialii orașului” au reevaluat oferta de preț, spunând că aceasta e prea mare, „forțând din scurt” vânzătorul să reducă prețul cu o treime! Autoritățile locale aveau coordonatele vânzătorului, întrucât acesta promisese să renoveze casa, lucru pe care nu l-a făcut. Întâmplarea ilustrează perfect sistemul german. Dacă autoritățile din Goerlitz reușesc de minune să micromanagerieze prețurile caselor – un principiu fundamental al economiei germane e să mențină prețurile caselor la un nivel stabil și acceptabil.
Colin Wiles, consultant britanic în probleme imobiliare, ne arată ce putem învăța din „Lecția germană”: Prețurile caselor în Germania au scăzut în termeni reali cu 10% în ultimii 30 de ani, în timp ce în UK au crescut cu 233%, în aceeași perioadă, la salarii comparabile. Așadar germanii au mai mulți bani de cheltuit pe bunuri și un nivel de trai mai ridicat și economisesc de două ori mai mult, ceea ce înseamnă un capital mai mare pentru industrie și comerț, o economie mai sănătoasă. Proprietatea imobiliară nu este „venerată” în Germania, așa cum este prin alte părți ale lumii. Împrumuturile cu garanții imobiliare sunt mai riguroase și mai greu de obținut, în timp ce chiriașii se bucură de chirii modice și mai multe privilegii decât proprietarii, care plătesc taxe mai mari decât în alte țări. Dar cel mai mare avantaj al sistemului german stă de fapt în încurajarea construcției de locuințe. Institutul pentru Cercetare Economică din Koln a calculat că în 2010 au fost acordate 50 ha la 100 mii de locuitori în fondul de dezvoltare pentru noi locuințe în Germania, în timp ce doar 15 ha la suta de mii de locuitori au avut aceeași destinație în UK. Asta înseamnă că germanii construiesc de 3 ori mai multe case decât britanicii, deși cei din urmă au un spor de populație mai mare. Fondul de locuințe este elastic în Germania și poate răspunde rapid unei cereri crescute, motiv pentru care și prețurile caselor pot fi ținute sub control.
Cu toate acestea, prețurile caselor au început să crească și în Germania în ultimii doi ani, trendul e clar ascendent. Schimbările demografice, sociale și economice precum și urbanizarea rapidă au influențe majore asupra trendului imobiliar. Un studiu publicat de Urban Land Institute și PwC – Emerging Trends in Real Estate® Europe 2016: Beyond the Capital arată că 5 orașe europene cele mai atrăgătoare pentru investitori în 2016 vor fi, în ordine: Berlin, Hamburg, Dublin, Madrid și Copenhaga. Dintre toate, Germania are cele mai ridicate rate de preț, dar și de dezvoltare.
Dublin, Image courtesy of artur84 at FreeDigitalPhotos.net
Respondenții incluși în sondaj consideră că economia germană va merge foarte bine în 2016 datorită afluxului de populație tânără, a reputației orașelor germane ca centre tehnologice și culturale de top, respectiv oportunităților pe care le oferă în dezvoltarea terenurilor. Studiul precizează că Londra a ieșit pentru prima oară din topul celor 10 orașe europene cu potențial mare de dezvoltare în următorii ani. Birmingham (beneficiarul unor proiecte importante de infrastructură – un tren de mare viteză până la Londra până în 2026) și Manchester erau următoarele orașe britanice considerate ca promițătoare pentru afaceri, dar Brexitul a scos deocamdată Marea Britanie din planurile investitorilor. Prețurile imobilelor au scăzut simțitor în ultima lună, dar a scăzut și cererea.
Top 5 orașe cu cele mai mari oportunități în 2016 pentru investiții, inclusiv imobiliare
Ca să fie o investiție avantajoasă, o unitate imobiliară trebuie să îndeplinească două condiții: să aibă un preț de achiziție moderat și cel mai mare potențial de creștere în următorii ani.
- Berlin. În al doilea an aflată pe prima poziție, capitala Germaniei e în topul preferințelor investitorilor în 2016. Creșterea sectorului tehnologic și deschiderea către cercetare și inovație au dus orașul la o dezvoltare fără precedent. Afluxul de tineri bine pregătiți profesional și costurile de viață reduse au dus la progresul capitalei germane. Berlinul e considerat o capitală culturală în trend, lucru care duce la înflorire comercială și imobiliară (birouri și locuințe).
- Hamburg. Hamburgul a detronat Dublinul de pe locul 2, unde s-a instalat ca centrul cu cea mai dinamică dezvoltare după Berlin și a 6-a cea mai activă piață europeană. Cererea de birouri a atins un maxim istoric, ceea ce duce la o creștere imobilirară așteptată și construirea de noi spații de birouri (127.000 metri pătrați în 2016)
- Dublin. Deși Dublinul atrage încă investitori, mulți cred că orașul irlandez și-a atins deja apogeul oportunităților. Se pare că cererea crescută de spații de birouri nu va putea fi onorată în urmărorii ani ceea ce va duce în continuare la creșterea chiriilor în acest sector.
- Madrid. Capitala Spaniei e văzută pe locul 5 în cele mai active piețe imobiliare în 2015. Creșterea așteptată a economiei și a cererii pentru spații de locuit și de birouri va da un nou imbold creșterii chiriilor.
- Copenhaga. Capitala daneză s-a remarcat în ultimii ani ca centru intelectual de marcă și pentru dezvoltare tehnologică (biotehnologie). Deși în ultimii ani clădirile de birouri au făcut loc celor rezidențiale, mulți consideră Danemarca o piață atractivă pentru investiții, inclusiv imobiliare. Pe termen lung se așteaptă să apară noi oportunități odată cu darea în folosință a unei noi linii de tren ușor în oraș.
Pentru România, prognozele sunt contradictorii
Unii spun că piața se va prăbuși spectaculos, alții că e în revenire. Există o nevoie acută de spații rezidențiale și de birouri, dar și piedici uriașe în achiziționarea lor. Potrivit raportului IRICE (Institutul de Relații Internaționale și Cooperare Economică), ar fi trebuit ca în 2015 să asistăm la falimentul marilor dezvoltatori imobiliari și la mari reduceri de preț al caselor în 2015. Lucrurile n-au stat chiar așa, dar nu putem să nu luăm în calcul influența asupra pieței imobiliare produsă de creșterea impozitelor pe teren și locuințe (conform Noului Cod Fiscal) sau apariția pe piață a peste 120 000 de spații de locuit confiscate de bănci, ca urmare a dificultăților proprietarilor. Acest uriaș patrimoniu imobiliar ar putea reduce prețurile de pe piață, conform IRICE.
Conform Mediafax (aug 2015) scăderea preţurilor aferente apartamentelor vechi a fost sub 1%, iar în primele 6 luni din 2015 s-a înregistrat un plus de 0,1%. Comparativ cu perioada de început a crizei (anul 2008), preţurile apartamentelor vechi au scăzut cu aproximativ 40% la nivel naţional.
O suprafaţă record de spaţii de birouri urmează a fi livrată în 2016 în Bucureşti, precizează raportul CBRE, care analizează evoluţia pieţei din 2015 şi tendinţele noului an. Conform datelor comunicate de CBRE, în 2016 se vor livra 408.000 mp de noi birouri, de peste cinci ori mai mult decât volumul total de 72.500 de mp din 2015 şi cu 10% mai mult decât suprafaţa din 2009, care a reprezentat recordul istoric al pieţei imobiliare locale.
- Casa Dusita lansează Pelagos, noua senzație parfumată a verii - May 24, 2024
- Primark va deschide un magazin și la Cluj-Napoca - May 14, 2024
- Fără azil: capitolul neștiut din povestea Annei Frank - April 12, 2024
Comments